Das Wichtigste in Kürze
- Keine generelle Prüfpflicht für private Mietwohnungen: Laut BGH (Urteil vom 15.10.2008, VIII ZR 321/07) muss ein Vermieter ohne konkreten Anlass keine regelmäßige Generalinspektion durchführen lassen.
- Die Verkehrssicherungspflicht bleibt: Bei Hinweisen auf Mängel muss der Vermieter handeln, sonst drohen Haftung und Probleme mit der Versicherung.
- Für Arbeitgeber und gewerbliche Räume gelten DGUV Vorschrift 3 und Betriebssicherheitsverordnung – dort sind regelmäßige Prüfungen Pflicht.
- Kosten: Wohnung meist 120–300 €, Einfamilienhaus 200–450 €, Gemeinschaftsanlagen im Mehrfamilienhaus je nach Umfang.
- Empfohlener Rhythmus: alle vier Jahre sowie bei jedem Mieterwechsel.
Ist die Elektroprüfung für Vermieter Pflicht?
Nein, für private Vermieter von Wohnraum gibt es keine gesetzliche Pflicht zur regelmäßigen Prüfung der Elektroanlage. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15. Oktober 2008 (Az. VIII ZR 321/07) entschieden, dass ein Vermieter ohne konkreten Anlass nicht verpflichtet ist, die Elektroinstallation in Mietwohnungen regelmäßig durch einen Fachmann überprüfen zu lassen.
Das heißt aber nicht, dass Vermieter sich zurücklehnen können. Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen und sicheren Zustand erhalten. Gibt es Anzeichen für Mängel – Brandgeruch, auslösende Sicherungen, beschädigte Steckdosen, Hinweise des Mieters – muss er reagieren. Wer das ignoriert, riskiert bei einem Schaden die Haftung nach § 823 BGB.
Begriff: Den Begriff „E-Check“ dürfen nur Innungsbetriebe verwenden, er ist ein geschützter Begriff des Elektrohandwerks. Fachlich geht es um die wiederkehrende Prüfung der elektrischen Anlage nach DIN VDE 0105-100, dokumentiert in einem Prüfprotokoll – genau diese Anlagenprüfung biete ich an. Die Prüfung ortsveränderlicher Geräte (DIN VDE 0701-0702) ist eine eigene Prüfung, die ich nicht anbiete.
Wann wird eine Prüfung für Vermieter doch zur Pflicht?
Eine Prüfung wird für Vermieter dann zur Pflicht, wenn ein konkreter Anlass besteht oder besondere Regeln gelten. Die wichtigsten Fälle:
- Konkrete Hinweise auf Mängel: Meldet der Mieter Probleme oder sind Schäden sichtbar, muss der Vermieter prüfen lassen und beheben.
- Gewerbliche Vermietung und Arbeitsstätten: Vermieten Sie an Gewerbe, muss der Arbeitgeber dort nach DGUV Vorschrift 3 und Betriebssicherheitsverordnung prüfen lassen. Wer die Verantwortung für die Anlage trägt, sollte im Mietvertrag klar geregelt sein. Mehr unter Elektrotechnik für Gewerbe.
- Beschäftigte des Vermieters: Arbeiten Hausmeister oder Reinigungskräfte im Gebäude, gelten für deren Arbeitsmittel ebenfalls die Arbeitsschutzregeln.
- Versicherungsbedingungen: Manche Gebäude- und Haftpflichtversicherungen verlangen – vor allem bei gewerblicher Nutzung – regelmäßige Prüfungen. Ein Blick in die Police lohnt sich.
- Möblierte Vermietung und Ferienwohnungen: Hier stellen Sie auch die Elektrogeräte. Deren Sicherheit liegt klar in Ihrer Verantwortung; für die Geräteprüfung gibt es spezialisierte Prüfdienstleister.
Warum lohnt sich die Anlagenprüfung auch ohne Pflicht?
Eine dokumentierte Anlagenprüfung ist für Vermieter vor allem ein Nachweis, dass sie ihrer Sorgfaltspflicht nachgekommen sind. Kommt es zu einem Brand oder Stromunfall, wird geklärt, ob der Mangel erkennbar war. Ein aktuelles Prüfprotokoll stärkt Ihre Position gegenüber Versicherung und Gericht erheblich.
- Haftungsschutz: Nachweis, dass die Anlage zum Prüfzeitpunkt in Ordnung war.
- Werterhalt: Mängel werden früh und günstig erkannt, nicht erst nach einem Schaden.
- Planbarkeit: Sie erfahren rechtzeitig, ob eine Elektrosanierung in den nächsten Jahren ansteht.
- Mieterwechsel: Die leere Wohnung lässt sich schnell und vollständig prüfen.
Typischer Befund in älteren Mietwohnungen: Kein FI-Schutzschalter, Steckdosen ohne Schutzleiter oder vom Vormieter selbst installierte Leuchten und Steckdosen. Solche Mängel sind ein häufiger Auslöser für Stromunfälle – und für Streit nach einem Schaden.
Was kostet eine Elektroprüfung für Vermieter?
Eine Anlagenprüfung für eine Mietwohnung kostet in der Regel zwischen 120 und 300 €. Der Preis hängt vor allem von der Anzahl der Stromkreise, der Größe der Wohnung und dem Zustand der Anlage ab.
| Prüfumfang | Typische Spanne (inkl. MwSt.) |
|---|---|
| Wohnung bis ca. 80 m² | 120–250 € |
| Wohnung über 80 m² | 180–300 € |
| Einfamilienhaus (vermietet) | 200–450 € |
| Gemeinschaftsflächen MFH (Treppenhaus, Keller, Außenlicht) | 150–400 € |
| Mehrere Wohnungen am selben Termin | oft günstiger je Einheit |
Die Behebung festgestellter Mängel ist nicht enthalten: Kleinere Mängel werden üblicherweise nach Aufwand abgerechnet, größere Arbeiten separat angeboten. Die Werte sind typische Marktpreise – bei mehreren Einheiten erstelle ich nach Sichtung des Objekts gern ein Angebot mit einem Preis je Wohnung.
Umlage auf die Mieter: Ob die Prüfkosten als „sonstige Betriebskosten“ umgelegt werden dürfen, ist rechtlich umstritten und hängt von der Formulierung im Mietvertrag ab. Bei Gemeinschaftsanlagen ist die Umlage eher anerkannt als bei der Prüfung einzelner Wohnungen. Lassen Sie das im Zweifel mietrechtlich prüfen.
Was gehört in ein gutes Prüfprotokoll?
Ein gutes Prüfprotokoll dokumentiert nachvollziehbar, was geprüft wurde, mit welchen Messwerten und mit welchem Ergebnis. Nur dann taugt es im Schadensfall als Nachweis Ihrer Sorgfalt.
- Objekt und Umfang: Adresse, Wohnung bzw. Gebäudeteil, geprüfte Verteiler und Stromkreise.
- Grundlage: Angewandte Normen, z. B. DIN VDE 0105-100 für die Wiederholungsprüfung.
- Messwerte je Stromkreis: Isolationswiderstand, Schleifenimpedanz, Schutzleiterwiderstand, Auslösewerte der FI-Schutzschalter.
- Verwendete Messgeräte mit Angabe der Kalibrierung.
- Mängelliste mit Einstufung nach Dringlichkeit und Empfehlung zur Behebung.
- Ergebnis, Datum, Name und Unterschrift der prüfenden Elektrofachkraft sowie eine Empfehlung für die nächste Prüfung.
Ein bloßer Aufkleber oder eine Rechnung mit dem Vermerk „geprüft“ reicht dafür in der Regel nicht aus.
Wie läuft eine Elektroprüfung in der Mietwohnung ab?
Eine Anlagenprüfung in einer Wohnung dauert meist ein bis drei Stunden und besteht aus Sichtprüfung, Messungen und Dokumentation. Der Mieter muss in der Regel nur den Zugang ermöglichen.
- Terminabsprache mit Vermieter und Mieter, Ankündigung rechtzeitig vorher.
- Sichtprüfung: Verteiler, Steckdosen, Schalter, Leuchten, sichtbare Leitungen, Beschriftung.
- Messungen: Schutzleiterverbindung, Isolationswiderstand, Schleifenimpedanz, Auslösezeit und Auslösestrom der FI-Schutzschalter.
- Funktionsprüfung der Schutzeinrichtungen.
- Prüfprotokoll mit Messwerten, Mängelliste und Empfehlung zum nächsten Prüftermin.
Für den Rhythmus orientieren sich viele Vermieter an der DGUV Vorschrift 3, die für ortsfeste Anlagen in Betrieben in der Regel vier Jahre vorsieht. Für Mietwohnungen ist das eine sinnvolle Richtschnur – zusätzlich zu jedem Mieterwechsel.
Elektroprüfung für Vermieter in Osnabrück und Umgebung
In Osnabrück gibt es viele kleinere Mehrfamilienhäuser in privater Hand, oft mit Elektrik aus der Nachkriegszeit und einzelnen modernisierten Wohnungen. Gerade hier ist der Zustand von Wohnung zu Wohnung sehr unterschiedlich. Eine Prüfung aller Einheiten an einem Termin schafft einen schnellen Überblick und lässt sich gut mit dem Hausmeister oder der Hausverwaltung koordinieren.
Auch für Vermieter im Umland, etwa in Georgsmarienhütte oder Wallenhorst, bieten sich gebündelte Termine an. Ergeben sich Mängel wie fehlende FI-Schutzschalter, lassen sie sich häufig direkt im Anschluss beheben – siehe FI-Schalter im Altbau.
Checkliste für Vermieter: Elektrische Sicherheit im Griff
- Datum der letzten Elektroprüfung je Wohnung notieren – fehlt sie, Prüfung planen.
- Bei jedem Mieterwechsel die leere Wohnung prüfen lassen.
- Mieter schriftlich bitten, Auffälligkeiten (Brandgeruch, häufige Auslösungen) sofort zu melden.
- Im Mietvertrag Eigenarbeiten an der Elektrik ausschließen.
- FI-Schutzschalter in Bestandswohnungen nachrüsten, wo sie fehlen.
- Gemeinschaftsanlagen (Treppenhaus, Keller, Außenbeleuchtung, Klingel) einbeziehen.
- Versicherungspolice auf Prüfauflagen kontrollieren.
- Prüfprotokolle mindestens bis zur nächsten Prüfung aufbewahren, besser länger.
Prüfung und Protokoll vom Meisterbetrieb
Als Vermieter brauchen Sie vor allem zwei Dinge: eine zuverlässige Prüfung und ein Protokoll, das im Ernstfall Bestand hat. Bei Elektromeister Felix Oebke prüfe ich als Elektrotechnikermeister selbst, messe nach den einschlägigen VDE-Normen und erkläre Ihnen die Ergebnisse verständlich – inklusive einer klaren Einschätzung, welche Mängel dringend sind und welche Zeit haben.
Mehrere Wohnungen lassen sich gut an einem Termin bündeln. Details finden Sie unter Anlagenprüfung. Wenn Sie mögen, rufen Sie mich an und sagen Sie mir, um wie viele Einheiten es geht – dann melde ich mich zeitnah mit einem Terminvorschlag.
Über den Autor: Felix Oebke ist Elektrotechnikermeister aus Bramsche. Er installiert Elektroanlagen im Osnabrücker Land und erklärt hier, worauf es in der Praxis ankommt.